(星島)金管局放寬按揭兼壓測 還原15年前辣招初期 3千萬以下自住物業按揭至七成 非住宅也有份|最新調整一覽

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金管局今日(28日)向銀行發出指引,修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求,其中包括價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成;價值3,500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。同時,為了避免適用按揭成數出現驟降情況,價值3,000萬至3,500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。此外,非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成。

余偉文:目前有空間放寬 適時再推措施

金管局總裁余偉文指,在維持銀行體系穩定及確保按揭業務得到妥善管理前提下,目前有空間放寬物業按揭貸款逆周期措施,包括考慮樓價及成交持續向下,而美國加息周期或步入尾聲,按息進一步上升機會較低。他強調銀行體系仍有非常充裕的緩衝,可以應對樓價大幅調整。

對於未來會否再調整,他指需要再作檢視,包括考慮樓市發展、本地經濟等因素,有需要再適時推出措施。

放寬按揭已涵蓋98%交易

余偉文指,多項措施調整後,大部分「已經差唔多還原到第一、二輪逆周期措施」,即重回2009至2010年的水平。他又稱,將樓價3,000萬元或以下的自用住宅物業按揭成數上限放寬至70%,已涵蓋過去一般住宅買賣市場的98%。

非住宅按揭上限增至七成

第一:價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成;價值3,500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。為了避免適用按揭成數出現驟降情況,價值3,000萬至3,500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。此外,非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成。

第二:非住宅物業(包括寫字樓、商鋪及工廈等)方面,按揭成數上限由六成提升至七成。

第三:以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限亦由五成提升至六成。此項修訂適用於住宅和非住宅物業。

暫停按息加兩厘壓測要求

第四:金管局認為適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。值得留意的是,金管局在2010年為按揭貸款引入壓力測試,當時條件為須符合按息「加2厘」後供款佔入息比率不多於60%;其後於2013年收緊壓力測試條件至按息「加3厘」;但在2022年,金管局再次將壓測條件降回「加2厘」。

第五:金管局認為適宜將相關比率上限回復至2017年以前的水平。換言之,整體物業發展項目的最高融資比率由物業完成後預期價值的五成調升至六成,當中地價成本融資比率上限由四成調升至五成,建築成本融資比率上限由八成調升至100%。此外,就銀行向提供高成數按揭地產發展商的風險敞口,相關的額外資本要求同時取消。

以上所有修訂即日生效,適用於今日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。

放寬起樓融資 金管局:不擔心地產商資產問題

金管局此次一併放寬銀行對地產商的融資比率,對於在樓市下行時考慮到貸款拖欠比率,此舉或會觸及其他風險,金管局副總裁阮國恒認為放寬後融資比率上限仍在合適水平,整體風險可控。金管局助理總裁(銀行監理)陳景宏補充,如果樓市上調的時候收緊政策,而下跌的時候不放寬,若將來樓市轉變,將沒有空間按照需要作出修訂。

陳景宏又指出,香港大型發展商財政狀況穩健,而部分中小型地產商財政狀況可能受環境影響,但銀行對此採取調整貸款額等相關風險管理措施,所以不是很擔心銀行體系中地產商部分資產情況。

對於銀行體系資產質量狀況,阮國恒指出,雖然特定分類貸款比率雖然因為內房情況微升,但整體水平仍低,毋須太過擔心貸款拖欠比率帶來負面影響。陳景宏補充,本港按揭貸款拖欠比率向來穩定,維持於0.07%或0.08%水平。

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