大埔馬窩路新盤Le Mont上然第1期低價出擊，這個萬科香港旗下的住宅項目，面積介乎239至873方呎，涵蓋開放式至4房間隔，計算最高16%折扣後，折實平均呎價10,688元，入場價約238萬元，創區內新盤11年新低。發展商特設一「家」一計劃，三房或四房買家加購開放式，可享額外140萬或150萬元折扣，開放式折實價低至88萬元。項目連日來入票不斷彈升，截至昨日截收7418票，以明日（15日）進行首輪發售共228伙計算，超額認購逾31倍，同時就展銷廳現場所見，昨日於截票前仍不斷有睇樓客到場參觀，整體氣氛不俗。

萬科香港董事總經理周銘禧表示，項目自開放示範單位以來已錄得逾1.8萬人次參觀，而且市場反應熱烈，期望明日銷售當日準買家能選購心儀單位，並稱銷情理想下不排除會於短期內加推單位應市。

該盤抽籤程序將於今日進行，而首輪銷售安排將分為A、B兩組發售，先進行A組大手購貨組別，當中亦再細分4組揀樓，為A1至A4組，每組買家最少購2伙，上限可購8伙；隨後進行揀樓的B組，每組買家最少購1伙，上限同為8伙。

據銷售安排顯示，首輪銷售將以抽籤形式發售228伙，戶型多元涵蓋開放式至4房間隔，包括28伙開放式、67伙一房戶、93伙兩房戶、24伙三房戶、9伙四房及7伙特色戶（不包括開放式特色戶），面積介乎214至873方呎，價單定價由283.3萬至1358萬，折實售價由238萬至1140.8萬，折實呎價介乎9185至14392元。

首輪發售的單位當中，100個單位折實價低於400萬元，可受惠100元印花稅新措施。28伙開放式可以選用1「家」1付款計劃。

入場單位為2座2樓B7室，面積248方呎，屬開放式戶型，折實入場價238萬，呎價9597元。售價最高單位為2座15樓A1室，面積873方呎，屬4房單位，折實售價1140.8萬，呎價13068元。

整個上然系列項目分3期發展，共提供1650伙，是次先推出第一期發售，提供403伙，項目預計明年7月底落成入伙，樓花期不足17個月。

上然第1期價單 

價單編號	公布日期	單位數目	實用面積 (平方呎)	折實價 / 呎價
4號價單	2025/3/11	41	214至873	264.1萬至1,140.8萬元 (11,191至14,129元)
3號價單	2025/3/10	82	222至873	253.4萬至1,053.5萬元 (9,185至14,392元)
2號價單	2025/3/8	41	244 至713	267.1萬至853.6萬元 (10,280至12,319元)
1號價單	2025/3/6	81	239至873	238萬至1,014.2萬元 (9,193至12,568元)

上然戶型涵蓋開放式至4房間隔

上然先後第1期公布4張價單，首批單位價格低至238萬元起，最低折實呎價9,193元，半數單位平過400萬元，享最新的100元印花稅優惠。上然樓書現已上載至官方網站，示範單位亦已開放予公眾參觀。發展商同時亦推出「「1『家』1付款計劃」，最平88萬元可買到開放式戶。

上然2號價單折實價由267萬至853.5萬元

第2號價單涉及41伙，涵蓋開放式至三房，實用面積由244至713平方呎，包括5伙開放式、16伙一房、15伙兩房、5伙三房，定價由317.9萬至1,016.1萬元，呎價由12,237至14,664元，折實價由267萬至853.5萬元，折實呎價由10,279至12,319。

2號價單有21伙折實價低於400萬元，可享百元印花稅，同時，3房戶可使用1「家」1付款計劃。

上然3號價單折實價由253.4萬至1,053.5萬元

3號價單涉及82伙，實用面積由222至873平方呎，屬開放式至4房間隔，定價301.6萬至1,254.1萬元，呎價由10,934至17,133元，扣除最高16%折扣，折實價由253.4萬至1,053.5萬元，折實呎價由9,185至14,392元。

3號價單有31伙折實價低於400萬元，可享百元印花稅，同時，有13伙的3房及4房，可使用1「家」1付款計劃，扣除150萬元額外折扣後，大單位買家可以103.4萬元加購開放式單位。

上然4號價單折實售價264萬元

至於日前公布4號價單涉41伙，提供開放式至4房單位，面積由214至873方呎，計算達16%的折扣優惠，折實售價約264.1萬至1,140.8萬元，折實呎價11,191至14,129元，折實平均呎價12,554元，對比上張價單提價約9%，價錢主要因應樓層坐向及景觀有所調整，屬原價加推。

上然第1期戶型分布

戶型	實用面積 (平方呎)	單位數目
開放式	236至248	25 (6%)
1房	301至313	131 (33%)
2房	392至475	161 (40%)
3房	562至713	43 (11%)
4房	873	14 (3%)
特色戶	214至961	29 (7%)
	總數	403 (100%)

上然開價較同區二手低近2成

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期股票市場持續向好，樓市交投亦暢旺，發展商紛紛把握時機推盤，上然首批折實平均呎價較大埔白石角二手呎價低近2成，亦是區內一手新盤首張價單自2014年嵐山後約11年新低價，大埔市中心內大部分私樓樓齡已逾30年以上，加上折實入場費由約238萬元起，約41伙可受惠新一份《財政預算案》調整印花稅至100元門檻，料可吸引大批上車客進駐。

1「家」1付款計劃 4房加開放式組合低至88萬

另一方面，區內租金持續高企，回報率亦穩步向上，區內新晉屋苑租市一向有價有市，平均實用呎租普遍35王45元，部份更可高逾50元，回報可達3厘，加上樓盤更推出特別一「家」一置業優惠，大單位買家可以88萬元，實用平均呎價約3500元加購開放式戶，料細單位將來轉手後可獲可觀利潤。若長線收租，租金回報亦相當理想，料上然亦可吸引投資收租客入市，預計本月於財案效應下，一手交投暢旺。他指，近期已有4個新盤首批單位於開售當日一Q清枱，預計上然亦不例外，料全月可錄約3,000宗一手成交。 

中原陳永傑表示，上然開價較同區二手低近2成。

上然首批開價極具競爭力料沽清

美聯住宅部行政總裁布少明表示，項目坐擁多項地利優勢，加上項目提供不少中小型單位，料部分單位買家將受惠《財政預算案》推出新印花稅措施，對項目有一定的刺激作用。上然首批開價極具競爭力，料銷情理想，首批單位有機會即日沽清，並有加價加推空間，而單位租金回報約5厘。

布少明表示，上然鄰近港鐵站，交通配套齊全；另外，區內有大學，及鄰近創科重鎮，客源多元化，料客源來自新界為主。他估計，項目日後呎租可達約45元水平，回報率料約5厘水平，相信對投資者有一定吸引力，料投資者佔比約3成。由於項目優質，故亦受內地客垂青，估計客源亦佔3成水平。另外，項目推出1「家」1優惠，即購買一個3房或4房單位，即可以優惠價購買開放式單位，料將吸引買家及投資客入市。

美聯布少明表示，上然首批開價極具競爭力，料銷情理想，首批單位有機會即日沽清。

大埔新盤市場比較

根據市場資料，大埔區上一個大型新盤為新地旗下白石角的「University Hill第2B期」，折實價格介乎453.56萬至1,359.86萬元，折實呎價為13,112至18,654元。相較之下，「上然」以238萬元的入場價、最低9,193元的折實呎價。

大埔及白石角二手屋苑實用平均呎價參考（2月份）

屋苑	實用平均呎價
University Hill	14,670元
嘉熙	12,838元
海日灣I	12,159元
海日灣II	12,159元
逸瓏灣	14,496元
逸瓏灣8	12,383元
雲滙	12,769元
天鑽	12,585元
天賦海灣	10,894元
大埔中心	11,114元
太湖花園	11,009元
太湖花園	11,009元
翠屏花園	11,710元
新峰花園	9,428元

上然第一期403個單位 最細214平方呎 設連平台特色戶

上然細分三期發展，合共提供1,650個單位，當中第一期提供403個單位，面積由214至961方呎，戶型涵蓋開放式至4房間隔，並設29伙平台及頂層天台特色單位。第一期主打1房及2房單位，標準層1房佔131伙、2房佔 161伙，合共佔第一期全部單位逾7成。

上然第2座8樓D2無改動示範單位：

最細面積單位為第2座1樓C2室，屬特色戶，實用面積214平方呎，開放式間隔連105平方呎平台。最大單位為第2座19樓A1室，實用面積961平方呎，三房間隔，連444平方呎平台及950平方呎天台，內置樓梯上落。

上然第2座6樓B3無改動示範單位：

上然第2座6樓B1無改動示範單位：

上然第2座6樓B1無改動示範單位：

另外，會所室內外面積逾10萬方呎，提供超過50項設施，包括約50米室外泳池、約25米室內游泳池、室內運動場、健身室、約200米長緩跑徑及燒烤區等。項目預計關鍵日期2026年7月底。

上然第1期基本資料
地址	大埔馬窩路19號*
座數	1座
單位數目	403伙
戶型	開放式至4房
實用面積	214至961平方呎
預計關鍵日期	2026年7月31日
示範單位地址	長沙灣元州街388號肇如大廈2樓
發展商	萬科香港
上然專頁