(星島)加息周期告一段落 樓市「六絕七翻生」

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近年樓市一直受壓,主要是受加息陰霾影響,盡管本地加息步伐遠遠不及美國,但隨着息差收窄,近月本地銀行同業拆息持續上升,本地低息環境已經與一、兩年前變得相當不一樣,不過隨着美聯儲主席鮑威爾(Jerome Powell)最新已暗示,下月中美國聯儲局會議或會暫停加息,換言之自去年初開始的加息周期,或許將告一段落。

美國聯儲局自去年3月開始加息,短短14個月累計加息十次之多,合計的加息幅度更達5厘之高,從去年初的0至0.25厘區間,升至最新5至5.25厘區間,不過鮑威爾已表明下月會議上保持利率穩定持開放態度,目前的銀行業壓力可能意味著可能不必將利率提高到沒有這一情況下那樣高的水平來減緩經濟。換言之,或許今次的加息期已告一段落,當然現時息口水平或會維持一段時間,減息周期何時展開,現階段自然難以確定。

至於本息銀行息口的情況,香港自去年9月才展開加息,連同上月再加息0.125厘,過去8個月之間,香港共加息四次,而滙豐銀行的加息幅度為0.75厘,提得一提,由於今次香港的加息周期,各銀行的加息幅度有所不同,現時同時間香港銀行共有多達4至5個不同的P,大家在選擇承造按揭銀行時,需要睇清楚該銀行的最優惠利率(P)是多少。

無可否認,過去一年來受本地銀行加息影響,確實已令樓市出現整固,無論整體成交量減少的同時,二手樓價亦出現整固,當然目前本地銀行的息口是相當於過去十年而言,現時按接息率是處於相對較高的水平,因為以現時最優惠利率計算,是處於自2008年以來的近15年新高。

不過大家亦需留意,雖然目前最優惠利率(P)確實處於近年來較高的水平,不過實際上比起以往的息率仍然是較低水平,當然上一次最優惠利率的高位已經是2006年4月的事,按滙豐、恆生、中銀等大銀行的當時息率而言,當時最優惠利率達8厘,實質按揭利率亦高達5至6厘的水平,比對於現時實質按揭利率僅3.5厘的水平,比起當時利率、甚或是97年時期當時實質按揭利率更高達10厘以上,現時的實質利率仍然是相對較低的水平。

總括而言,盡管未知何時才重啟減息,但加息周期已告一段落,對後市有一定的支持作用,五窮六絕七翻生,五窮月快過去,六月美國停止加息,對樓市是好消息,配合疫後經濟改善,七月樓市勢必全面翻生。

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